Investir en SCPI via son assurance-vie : une bonne idée ?

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(Crédits photo : Unsplash - Chris Barbalis )

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), avec un taux de distribution de 4,45 % en 2021, séduisent les investisseurs attirés par le rendement de ce placement comme par le caractère tangible de l'immobilier. La collecte est donc repartie à la hausse en 2021 après une baisse notable en 2020 due à la crise sanitaire. Il n'est pas rare que les investisseurs particuliers veuillent investir en SCPI via une assurance-vie, placement lui aussi particulièrement apprécié des Français. Vous envisagez d'acheter des parts de SCPI depuis votre contrat d'assurance-vie ? Vous hésitez avec l'achat en direct ? Fonctionnement, avantages, inconvénients : découvrez dans cet article tout ce qu'il faut savoir sur l'investissement en SCPI via une assurance-vie pour faire le bon choix.

Comment ça marche ?

Il existe deux moyens d'acheter des parts de SCPI. La première solution, la plus connue et celle à laquelle on pense en premier, est l'achat en direct de parts auprès de son banquier ou de son conseiller en gestion de patrimoine ou encore directement auprès de la société de gestion. Mais il est également possible d'investir en SCPI via son contrat d'assurance-vie. En effet, l'assurance-vie est une enveloppe qui permet d'investir sur un fonds en euros et/ou dans des supports en unités de compte ou UC. Ces UC permettent aux investisseurs d'investir sur le marché actions (via des actions, des OPCVM classiques, des ETF, ou encore des produits structurés), mais aussi sur le marché des matières premières (via des ETF par exemple), ainsi que sur le marché immobilier via des SCPI, OPCI, SCI, etc.

Attention toutefois, cela n'est pas systématique. En effet, vous ne pourrez investir en SCPI par le biais de votre contrat d'assurance-vie que si celui-ci comporte ce type de supports en unités de compte. Tous les contrats d'assurance-vie ne permettent pas d'investir en SCPI. De plus, ceux qui le proposent ont une gamme limitée de SCPI, plus ou moins étendue selon le contrat. Si vous désirez spécifiquement investir dans telle ou telle SCPI, vérifiez que celles-ci sont accessibles depuis un contrat d'assurance-vie et lequel ou lesquels les distribuent.

Quels avantages ?

Le premier avantage de l'investissement en SCPI via une assurance-vie, c'est l'accessibilité et la simplicité avec lesquels vous pouvez investir. Inutile de vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine ou une société de gestion, vous pouvez depuis un placement polyvalent et hyper accessible investir très facilement, particulièrement si vous souscrivez une assurance-vie en ligne. Quelques clics vous permettront de sélectionner une ou plusieurs SCPI parmi vos supports en unités de compte.

Autre atout : la liquidité. L'investissement en SCPI n'est pas forcément très liquide et le porteur de parts peut être confronté à des difficultés en cas de revente sur le marché secondaire. S'il ne trouve pas un repreneur rapidement, il devra soit patienter, soit baisser son prix. Or, avec l'investissement via une assurance-vie, cet inconvénient est gommé puisque le contrat est passé avec l'assureur. Vous pouvez donc revendre plus facilement vos parts de SCPI en soldant votre ligne d'UC correspondante.

Enfin, investir en SCPI via son contrat d'assurance-vie permet de se positionner sur la pierre-papier tout en bénéficiant des avantages fiscaux de l'assurance-vie, et ils sont nombreux. D'abord, au-delà de 8 ans de détention du contrat, un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple est appliqué chaque année sur les gains des rachats. De plus, si les encours sont inférieurs à 150 000 euros pour une personne seule et 300 000 euros pour un couple (tous contrats confondus), alors les gains sont taxés à 24,7 % seulement (prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5 % + prélèvements sociaux de 17,2 %) contre la flat tax à 30 % pour les contrats de moins de 8 ans. De plus, l'assurance-vie permet aussi de bénéficier d'avantages fiscaux en matière de succession. Ainsi, pour les versements ayant eu lieu avant les 70 ans de l'assuré, le bénéficiaire perçoit les fonds du contrat sans droits de succession jusqu'à 152 500 €, avec une taxation forfaitaire de 20 % au-delà, puis de 31,25 % au-dessus de 700 000 €. Pour les versements ayant eu lieu après les 70 ans de l'assuré, le bénéficiaire perçoit les fonds du contrat sans droits de succession jusqu'à 30 500 €. Au-delà, la taxation s'applique en fonction du barème des droits de succession. Les intérêts et les plus-values des versements après 70 ans sont entièrement exonérés.

Lire aussi: Comment booster le rendement de son assurance-vie en prenant le moins de risques possibles

Quels inconvénients ?

Mais investir en SCPI via son contrat d'assurance-vie ne comporte pas que des avantages. D'abord, avec cette solution, l'investisseur ne pourra pas profiter du levier du crédit pour investir. En effet, il est possible de souscrire un crédit immobilier pour acheter des parts de SCPI seulement si l'achat de parts se fait en direct.

Ensuite, la rentabilité des SCPI est diminuée des frais inhérents au contrat d'assurance-vie (frais de gestion et frais d'entrée éventuels). Même si les assureurs-vie mettent en avant le fait que le prix de souscription dans la SCPI est moindre que dans un investissement en direct, avec une décote de l'ordre de 2 %, il est important de rappeler que les frais spécifiques de gestion appliqués sur l'ensemble des unités de compte viennent grever la performance globale.

Sachez également que selon les SCPI et les règles de l'assureur, la distribution des loyers reversés sur le contrat peut éventuellement être amputée d'une partie.